Financer un client étranger

Connaître la vraie motivation du projet est un préalable indispensable

La banque qui va financer se posera cette question préalable, surtout si l'investissement est fait par une personne ne devant résider que temporairement en France. Sachant que beaucoup de grandes entreprises nationales ou étrangères installées proposent des prises en charge de locations, l'objectif du projet n'en est que plus important à cerner. L'exploitation d'une opportunité de prix pouvant dissimuler une opération de marchand de biens, non déclarée en activité professionnelle, le regard du banquier sera suspicieux, s'il n'y a pas de cohérence entre la durée envisagée de séjour et l'achat.

Un plan de financement justifié

Tout d'abord, il permet de vérifier la capacité financière du porteur de projet. Car si l'investisseur est étranger, il n'en reste pas moins protégé par la législation française en matière de crédit, et donc assujetti aux critères de solvabilité. Cela signifie l'analyse de sa situation hors de France, et la justification de ses revenus. Si ceux-ci sont issus de l'activité en France, payés en euros et domiciliés sur une banque localisée en France, c'est un bon début. Ça se complique si une partie n'est pas payée en France, ou si la monnaie n'est pas l'euro. Car s'ajoute le risque de change, pour lequel la banque prêteuse n'a pas de visibilité assurée. Autant dire que les étrangers intervenants sous statut d'indépendants, payés dans une autre devise et sur une domiciliation hors de France n'ont pas d'illusion à se faire.

Un risque juridique couvert par un apport personnel conséquent

Le risque n°1 pour une banque dans ce type d'opération est la disparition brutale du lien commercial et financier, avec pour conséquence des impayés sur le crédit accordé. Certes, il y aurait une procédure de recouvrement, et une action judiciaire pour récupérer l'argent prêté, mais cela ne garantit pas les recours sur la personne. Et elle n'est pas garantie de récupérer ses fonds sur le produit de la vente. C'est pourquoi, les banques demanderont un apport personnel compris entre 30 et 50% du montant de l'opération. Et s'il y a de travaux, leur montant ne sera pas financé, pour le même motif de risques sur la valeur vénale du bien.

Si la nationalité ou le lieu habituel de résidence sont mentionnés sur les listes de surveillance du GAFI, il y aura une étude plus poussée du projet, voire un refus immédiat. Enfin, la banque, comme le professionnel immobilier, sera tenue de vérifier l'absence de procédure de gel des avoirs, dans le cadre de sanctions internationales.

L'intérêt commercial de l'opération à valider

Restera l'intérêt pour une banque d'entrer en relation avec le porteur du projet. Dans une période où la banque peine à faire ressortir une rentabilité dans la seule marge d'intermédiation du crédit, les banques françaises sont parvenues à maintenir des taux d'intérêt, fixes qui plus est, qu'en contrepartie d'accessoires au crédit et de commissions encaissées sur les autres services vendus.

Sans relation commerciale régulière avec un client qui utilise ses services, domicilie ses revenus, et en l'absence d'épargne rapatriée ou constituée, la banque ne souhaitera donc même pas ouvrir de compte, et encore moins accorder un prêt.